Jogi Esetek - Kérdések és Válaszok

Ja igen, a papírozás: az Áfa tv. alapján a bérbeadás után nem kell számlázni (ismételten, a garázs, a széf, a kereskedelmi szállás stb. teljesen más körbe tartoznak), de az ügyletről kellene, hogy legyen egy számviteli bizonylat. Ilyen bizonylatnak nagyon sok minden megfelel, például ha a bérlő utalja az ellenértéket, akkor a bankszámlakivonat is annak minősül. De ha kápéban megy a fizetés, akkor a bérbeadónak ki kellene állítania erről valami normális fecnit, amit meg is kell őriznie 8 évig. Tudomásom szerint az ilyen elmaradása miatt nem szokás megkufircolni az adófizető állampolgárt, ha amúgy rendesen bevallja és befizeti a bérbeadásból eredő jövedelmét, legfeljebb szólnak neki, hogy tessék rendesen dokumentálni az ügyleteket, de így lenne szabályos.

link

A 10. számú információs füzetben (Ingatlan bérbeadásának és egyéb hasznosításának adózása) van erről leírás, de össze tudom foglalni gyorsan:

A sima lakás bérbeadás elég egyszerű, nem kell hozzá adószámot kérni, számlázni stb. (Az AirBnB-zők és kereskedelmi szálláshelyet üzemeltetők, illetve a garázst kiadók esete más.)

Két dolgot kell teljesíteni: adóelőleget fizetni + betenni a bevallásba az előző évi bérbeadásból származó jövedelmet. A 2023-as bérbeadási bevételt értelemszerűen jövő évben kell majd bevallani a 23SZJA nyomtatványon.

Az igazi kérdés az, hogy mit hogyan szeretnél költségelni. Lehet tételes költségelszámolást is alkalmazni, ilyenkor megtartod az összes nevedre szóló javítási, felújítási (stb.) számlát, és ezeknek az összegét majd beteszed a bevallásba a bérleti díjból eredő bevétellel szemben. Adózni a jövedelem után kell, ami a bevétel mínusz kiadás. Ha nem akarsz ilyenekkel kínlódni, akkor pedig alkalmazhatsz 10%-os költséghányadot is. Ilyenkor azt mondjuk, hogy a bevétel 90%-a a jövedelem, ezután kell adózni.

Tegyük fel, hogy az egyszerűség kedvéért havi 100 nettó a bérleti díj. Ennek 15%-a az adó, tehát havi 15 ezer forint. Ha egész évben bérbe adsz, akkor 1.200.000 a bevételed, és 180.000 lenne az adód.
- Tételes költségelszámolás: ha van saját nevedre szóló számlád arról, hogy elromlott az akármi abban a kecóban, és a javításra ki kellett adnod összesen 200 ezret, akkor a jövedelmed 1.200.000-200.000, azaz 1.000.000, ennek az adója 150.000.
- Költséghányad: nem gyűjtögetsz számlákat, hanem azt mondod, hogy élsz a jogszabályi lehetőséggel, és 10% után nem adózól. Így a jövedelmed 1.200.000x0,9, azaz 1.080.000, ennek az adója 162.000.

Én a másodikat alkalmazom. Beállítottam egy állandó átutalást a nav szja számlájára (a közleményben feltüntetve az adóazonosító jelemet), amivel minden hónapban áttolom a bérleti díj 13,5%-át (ugyebár a 15%-os adó 90%-a), következő évben beírom az adatokat a bevallásomba, és mosom kezeimet, befizetnivalóm nincs.
Előleget elég lenne csak negyedévente utalni, de nekem a havi megoldás egyszerűbb. Mindig konstans túlfizetésben vagyok, mert mire beadom a bevallást, addigra már felgyűlik 4-5 havi előleg a következő évre, tehát hozzá kell szokni, hogy időnként kapni fogod a navos leveleket, hogy túlfizetésed van.

A bevallás vonatkozó sorainak kitöltése szerintem elég egyszerű, de lehet, hogy csak azért, mert láttam már rosszabbat is.

Fontos adalékok:
1. A kétfajta költségelszámolást nem lehet mixelni, vagy ez, vagy az.
2. A rezsiszámlák nem minősülnek sem bevételnek, sem költségnek, azok átfolynak rajtad, mint híg fos a libán. Nem kell adózni utánuk, de nem is játszhatunk azzal, hogy a havi gázszámlát majd jól leköltségeljük.
3. Nem ismert tény, de a bérlő által átutalt közös költség után is adózni kellene, mert az a tulajdonnal együtt járó kötelezettség. A bérbeadókat ez nem szokta érdekelni, én személy szerint beépítettem a bérleti díjba, nem külön hárítom át.

(Miután már vagy a harmadik féle jogi dologgal zaklatlak párhuzamosan, erről a kiadott lakás utáni adózásról van valahol normálisan követhető tutorial? Mert tavasszal kiadtam én is, és halvány büdös lövésem nincs a dolog ezen részéről, viszont szeretném jogszerűen csinálni.)

I'm the person who once probed all of the uncharted worlds in Mass Effect 2 to 'Depleted' status

Sajnos ilyen mélyen nem vagyok benne a bérléssel kapcsolatos szabályokban. Én is adok bérbe évek óta, de teljesen más keretek között: fullra felújított volt a lakás, amit magamnak rendeztem be eredetileg, csak aztán másképp alakultak a dolgok; ezer éves megbízható barátnak adom ki; ha javítani kell valamit, akkor mindketten jelen vagyunk, és eldumálunk, amíg elkészül a szaki; mindent átutalással intézünk; és adózok is utána (van egy olyan érzésem, hogy Tommy bérbeadója nem).

Tudomásom szerint valóban nem léphet be a tulajdonos a lakásba a bérlő engedélye nélkül, de nyilván egy ilyen kényszerhelyzetben, amikor lehetetlen megoldani, hogy a bérlők jelen legyenek, külön engedéllyel bemehetnek.

Tommy elmondása alapján elég nagy zsiványnak tűnik a bérbeadó, akinek lesznek még hasonló húzásai, így javaslom, hogy mindent írásban intézzetek, és mindenről legyen másolatotok, fotótok, videótok. A bérbeadó is kiszolgáltatott helyzetben van, kölcsönösen meg tudjátok szopatni egymást (hány eset van, amikor a bérlő nem hajlandó kiköltözni), de nyilván a nyugodt együttműködés lenne a cél. Ezért azt is javaslom, hogy ezerrel toljátok a diplomatikus kommunikációt, hátha sikerül hatni a bérbeadóra, hogy azért nem úgy mennek a dolgok, ahogy ő azt elképzelte.